Westfälische Notarkammer. Wer Wohnungseigentümer in einem Mehrparteienhaus werden möchte, kommt am Thema Teilungserklärung nicht vorbei. Dieses Dokument legt verbindlich fest, wie ein Gebäude und das dazugehörige Grundstück zwischen den Eigentümern aufgeteilt sind, und bildet damit die Basis für die Eintragung im Grundbuch. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass die Angaben in der Teilungserklärung von der tatsächlichen Bauausführung abweichen können. Für Käufer kann das insbesondere dann zum Problem werden, wenn unklar ist, ob die erworbene Wohnfläche rechtlich Teil des eigenen Besitzes ist.
Es stellt sich die Frage, welchen Anteil die Eigentümergemeinschaft besitzt und welcher Anteil als Sondereigentum dem Erwerber zusteht. Die Teilungserklärung gibt jedoch nicht nur Auskunft über die Besitzverhältnisse, sondern bildet auch die Grundlage zur Berechnung des Wohngeldes. Daher sollte jeder Käufer eine eindeutige Klärung der Besitzverhältnisse anstreben.
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Bauausführung weicht ab
Was ist nun maßgeblich für die Klärung der Besitzverhältnisse – die Teilungserklärung oder die tatsächliche Bauausführung? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass zur Klärung der Besitzverhältnisse die Teilungserklärung heranzuziehen ist (BGH DNotZ 2009, 50).
Beträgt die Abweichung zwischen Bauausführung und Teilungserklärung maximal drei Prozent, so behilft man sich in der Rechtspraxis häufig damit, die Teilungserklärung gemäß der Bauausführung zu korrigieren, ohne dass die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss. Eine gesetzliche Grundlage für dieses Vorgehen gibt es jedoch nicht. Beträgt die Differenz mehr als drei Prozent, muss zur Änderung der Teilungserklärung die Zustimmung aller stimmberechtigten Eigentümer eingeholt werden. Zusätzlich muss das zuständige Finanzamt nach der Einigung vor dem Notar eine grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen.
Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft kann die Zustimmung auch verweigern und einen Rückbau fordern, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine tragende Wand versetzt, Brandschutzbestimmungen verletzt oder das Gemeinschaftseigentum verringert wurde. Wurden lediglich nicht tragende Wände innerhalb einer Wohnung entfernt oder verschoben, muss die Eigentümergemeinschaft nicht zustimmen, da diese Änderungen keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben. Unklarheiten zur Teilungserklärung während der Vertragsverhandlungen sollten Käufer vor der Unterschrift mit dem Notar klären.
Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter https://notar.de/ den richtigen Ansprechpartner. Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer unter https://ratgeber-notar.de/.
