Hauseigentümer ohne direkten Zugang zur Straße vertrauen oft darauf, dass der Nachbar die Überquerung seines Grundstücks duldet. Das kann bei einem Streit oder Verkauf an Dritte schnell zum Problem werden, wenn im Grundbuch kein Wegerecht eingetragen wurde. Sogar nach jahrzehntelangem Einverständnis gibt es kein Gewohnheitsrecht auf Wegenutzung. Betroffene sowie Personen, die ein Haus in zweiter Reihe kaufen oder bauen möchten, sollten sich unbedingt rechtlich absichern.
Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen
Ein Wegerecht kann laut Bundesgerichtshof nur über eine schuldrechtliche Vereinbarung, einen Eintrag im Grundbuch oder das Notwegerecht entstehen. Eine schuldrechtliche Vereinbarung, also ein Vertrag, gilt ausschließlich zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern. Damit ist die Regelung nichtig, sobald einer der Grundstückseigentümer wechselt. Eine sichere, dauerhafte Lösung ist nur durch eine Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks möglich, über das der Hinterlieger in Zukunft zu seinem eigenen Grundstück laufen oder fahren darf. Hierzu muss ein Notar die schriftliche Zustimmung aller Beteiligten beglaubigen oder beurkunden. So sind beide Seiten und ihre Rechtsnachfolger vor bösen Überraschungen geschützt.
Notwegerecht keinesfalls „einfach so“ ausüben
Das Notwegerecht kann in Betracht kommen, wenn einem Grundstück vorübergehend oder auf Dauer die notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt. Dazu gehört auch die Überquerung des Nachbargrundstücks mit dem Kfz, um auf dem eigenen Grundstück zu parken. Nur Eigentümer und Erbbauberechtigte können ein Notwegerecht verlangen, nicht Mieter. Außerdem müssen sie den Eigentümer des Nachbargrundstücks finanziell angemessen entschädigen sowie die Verkehrssicherungs-, Räum- und Streupflicht übernehmen. Das Notwegerecht gilt nur, wenn der Nachbar freiwillig zugestimmt oder ein Gericht entsprechend geurteilt hat.
Baugenehmigung ersetzt kein Wegerecht
Auch wer plant, ein Haus zu bauen, muss sich frühzeitig mit dem Nachbarn einigen. Hinterliegergrundstücke dürfen nur bebaut werden, wenn Entsorgungsdienste und Rettungskräfte einen gesicherten Zugang über das vordere Grundstück haben. Hierzu kann der Eigentümer eine sogenannte Baulast gegenüber der Baubehörde übernehmen. Diese wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und ist Voraussetzung für die Baugenehmigung. Aber Achtung: Die öffentlich-rechtliche Baulast ermöglicht zwar den Hausbau. Für den Zugang zum eigenen Grundstück über den Besitz des Nachbarn hingegen müssen die Bauherren ein privat-rechtliches Nutzungsrecht vereinbaren.
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