Übertragen Haus- oder Wohnungseigentümer eine selbst genutzte Immobilie bereits zu Lebzeiten an Familienangehörige, können sie sich ein Wohn- oder Wohnungsrecht vorbehalten.
Die Überlasser dürfen fortan mietfrei dort wohnen. Dabei handelt es sich um ein persönliches Recht: Die Mitbenutzung durch einen anderen Lebenspartner muss ausdrücklich in der Bestellung gestattet sein. Ein weiterer Vorteil neben der frühzeitigen Regelung des Erbes ist die Ausnutzung des Schenkungssteuerfreibetrages.
Immobilie allein oder gemeinsam mit dem Eigentümer nutzen
Grundsätzlich ist zwischen Wohnungsrecht und Wohnrecht zu unterscheiden. Wer über ein Wohnungsrecht verfügt, darf ein Haus, eine Eigentumswohnung oder Teile davon unter Ausschluss des Grundstückseigentümers bewohnen. Beim Wohnrecht hingegen erfolgt die Nutzung gemeinsam mit dem Eigentümer. Für welche Räumlichkeiten diese Berechtigung gilt, ist individuell und konkret festzulegen. Hierzu können auch eine Gartennutzung oder die Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen gehören. Das Wohnungsrecht kann weder vererbt noch übertragen werden und endet spätestens mit dem Tod des Wohnungsberechtigten. Er darf das Objekt auch nicht vermieten.
Übernahme von Reparaturen und Verbrauchskosten
Wohnungsberechtigte sind für die Erhaltung und gewöhnliche Unterhaltung der überlassenen Räumlichkeiten verantwortlich. Dies umfasst Reparaturen, Ausbesserungen sowie laufende Verbrauchskosten, zum Beispiel für Strom oder Wasser. Ausgaben für Erneuerungen sowie außergewöhnliche Ausbesserungen muss der Eigentümer übernehmen. Dieser trägt auch alle öffentlichen und privaten Lasten wie Grundsteuer, Anliegerbeiträge oder Gebäudeversicherung. Eine abweichende individuelle Aufteilung der Beträge kann vertraglich bei Erteilung des Wohnungsrechts vereinbart werden.
Eintragung im Grundbuch
Ein Wohnungs- oder Wohnrecht entsteht durch die Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Berechtigtem sowie mittels Eintragung im Grundbuch. Die Unterschrift der Eintragungsbewilligung muss notariell beglaubigt sein. Die Eintragung im Grundbuch schützt Berechtigte davor, beim Verkauf der Immobilie ihre Nutzungsmöglichkeit zu verlieren. Käufer können das Objekt nur einschließlich des Wohnungs- oder Wohnrechts erwerben und sind an diese Vereinbarung gebunden. Die Berechtigung kann lebenslang, aber auch zeitlich befristet eingeräumt werden. Zudem ist die Aufnahme von Bedingungen möglich, beispielsweise eine Beendigung des Rechts für die Partnerin im Falle der Ehescheidung. Ein Wohnungsrecht kann nur an Räumlichkeiten erteilt werden. Die Belastung von lediglich ideellen Miteigentumsanteilen, sei es an Wohnungen oder Grundstücken, die also mehreren Eigentümern gehören, ist nicht möglich.
Überlasser können Schenkungssteuerfreibetrag nutzen
Die lebzeitige Übertragung einer Immobilie ermöglicht, den Schenkungssteuerfreibetrag auszunutzen. Dieser beträgt, wie auch der Erbschaftssteuerfreibetrag, 500.000 Euro für Ehepartner und 400.000 Euro für jedes eigene Kind. Der Wert des Wohnungsrechts wird von dem Wert der übertragenen Immobilie abgezogen. Die steuerliche Bedeutung ist stets im Einzelfall zu prüfen. Nach zehn Jahren kann der genannte Freibetrag erneut für eine Schenkung in Anspruch genommen werden. Soll das Wohnungsrecht allerdings durch Verzicht und Löschung im Grundbuch vorzeitig beendet werden, kann dies als Schenkung zugunsten des Grundstückseigentümers gelten und bei Überschreiten des Freibetrags Schenkungssteuer auslösen.
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