Notare - Aktuelles

Immobilien schenken – aber richtig!

2021-12-28

In vielen Fällen ist es sinnvoll, Immobilien nicht erst mit dem Tod zu vererben, sondern schon zu Lebzeiten zu übertragen. Eine individuelle Beratung und Gestaltung bieten Notarinnen und Notare.

In vielen Fällen ist es sinnvoll, Immobilien nicht erst mit dem Tod zu vererben, sondern schon zu Lebzeiten zu übertragen. Eine individuelle Beratung und Gestaltung bieten Notarinnen und Notare.

Weshalb Immobilien schon zu Lebzeiten schenken?

Innerhalb von Familien werden Immobilien häufig nicht erst mit dem Tod übertragen, sondern schon zu Lebzeiten verschenkt. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Teils geht es schlicht um eine möglichst frühzeitige Absicherung des Erwerbers, insbesondere von Kindern oder Ehegatten. Ebenso kann die Nutzung von steuerlichen Freibeträgen oder die Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen naher Angehöriger im Vordergrund stehen. Oder es soll vermieden werden, dass Dritte bei künftiger Bedürftigkeit des Schenkers auf die Immobilie zugreifen können, etwa Gläubiger oder Sozialhilfeträger.

Frühzeitige Vermögensübertragungen können unter einer Vielzahl von Gesichtspunkten Sinn ergeben. So können etwa Freibeträge bei der Schenkungsteuer nach aktueller Gesetzeslage alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Ebenso sind Ansprüche eines Pflichtteilsberechtigten auf Pflichtteilsergänzung nach Ablauf von zehn Jahren in bestimmten Fällen ausgeschlossen.

Notarin oder Notar rechtzeitig einbinden

Soll eine Immobilie verschenkt werden, ist es ratsam, frühzeitig auf die Expertise von Notarinnen und Notaren zurückzugreifen, die alle Beteiligten unabhängig und fachkundig beraten. Neben dem Hinweis auf Risiken schlagen sie auch Gestaltungsmöglichkeiten zu ihrer Vermeidung vor.

Wichtig ist insbesondere, dass der Schenker ausreichend abgesichert ist, jedenfalls wenn er die Immobilie weiterhin nutzen will. Dies kann etwa durch Eintragung eines Nießbrauchs- oder Wohnungsrechts erfolgen. Sind Geschwister des Beschenkten involviert, kann die Zahlung eines Gleichstellungsgeldes oder ein gegenständlich beschränkter Pflichtteilsverzicht angezeigt sein. Von juristischen Laien wird häufig nicht bedacht, dass Situationen eintreten können, in denen der Schenker das Recht haben sollte, seine Schenkung zurückzufordern. Etwa wenn die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers veräußert wird, der Beschenkte wider Erwarten vor dem Schenker verstirbt oder eine zwischen dem Beschenkten und dem Schenker bestehende Ehe geschieden wird. Auch dazu beraten Notarinnen und Notare unparteiisch und schlagen eine passende und rechtssichere Gestaltung vor.

Steuerliche Aspekte bedenken

Die gesetzlich vorgeschriebene Anzeige von Schenkungen an das Finanzamt wird von Notaren direkt miterledigt. Auch sonst spielen steuerliche Aspekte bei Immobilienschenkungen in vielen Fällen eine große Rolle, wenngleich sie nicht die einzigen Motive für eine Schenkung sein sollten. Notarinnen und Notare beraten in Steuerfragen zwar nicht, können aber gleichwohl etwaige Vorschläge von Steuerberatern in der notariellen Urkunde rechtlich umsetzen. Über die allgemeinen Freibeträge hinaus gibt es beispielsweise besondere Steuerbefreiungen für Ehegatten, etwa bei der Übertragung des selbstgenutzten Familienheims oder wenn ein Zugewinnausgleichsanspruch ausgeglichen wird. Zudem mindern vorbehaltene Rechte, etwa ein Nießbrauch, den jeweiligen steuerlichen Schenkungswert. Auch durch die Verteilung einer Schenkung zum Beispiel auf Kinder und Enkel besteht steuerliches Gestaltungspotenzial. Notare und Steuerberater arbeiten dabei Hand in Hand, um die bestmögliche Gestaltung für ihre Mandanten zu erreichen.

 

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Nachfolge frühzeitig regeln – Unternehmen und Arbeitsplätze sicher erhalten

2021-10-29

Bei der Unternehmensnachfolge geht es neben der Erhaltung des Lebenswerks auch um die Altersversorgung des Unternehmers und seiner Familie sowie die Arbeitsplätze der Angestellten. Im Falle des unerwarteten Todes besteht die Gefahr, dass der komplette Betrieb stillsteht oder ein Nachfolger gewählt wird, der nicht für diese Position gewünscht war. Unternehmer sollten daher frühzeitig ihre Nachfolge in einem Testament regeln. Eine testamentarische Festlegung hilft zudem, Streit zwischen den Erben zu Lasten des Unternehmens zu vermeiden. Dabei ist es angesichts der komplexen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen kaum noch möglich, die Unternehmensnachfolge ohne den fachlichen Rat einer Notarin oder eines Notars und ohne Einbeziehung des Steuerberaters zu bestimmen.

Bei der Unternehmensnachfolge geht es neben der Erhaltung des Lebenswerks auch um die Altersversorgung des Unternehmers und seiner Familie sowie die Arbeitsplätze der Angestellten. Im Falle des unerwarteten Todes besteht die Gefahr, dass der komplette Betrieb stillsteht oder ein Nachfolger gewählt wird, der nicht für diese Position gewünscht war. Unternehmer sollten daher frühzeitig ihre Nachfolge in einem Testament regeln. Eine testamentarische Festlegung hilft zudem, Streit zwischen den Erben zu Lasten des Unternehmens zu vermeiden. Dabei ist es angesichts der komplexen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen kaum noch möglich, die Unternehmensnachfolge ohne den fachlichen Rat einer Notarin oder eines Notars und ohne Einbeziehung des Steuerberaters zu bestimmen.

Die Nachfolge nicht vor sich herschieben

Die Übergabe sollte frühzeitig, während das Unternehmen gut läuft und mit einer ausreichenden Einarbeitungszeit erfolgen. Ein möglicher Nachfolger kann aus der Führungsriege der Belegschaft kommen, ein Verwandter sein oder sich als Kaufinteressent beworben haben. Fällt die Wahl auf einen Verwandten, werden ihm gegebenenfalls zuerst Anteile übertragen, um seine Eignung zu testen. Erfolgt das mittels Schenkung, sollte sich der ehemalige Unternehmenseigner auch eine Rückgabemöglichkeit im Schenkungsvertrag vorbehalten. Verstirbt ein Inhaber unerwartet, herrscht oft erst einmal Unklarheit über die Unternehmensnachfolge. Um dies zu verhindern, ist die ebenfalls frühzeitige Erteilung einer postmortalen Vollmacht empfehlenswert, die klare Anweisungen für einen Bevollmächtigten enthält, bis die Nachfolge endgültig geklärt ist.

Altersvorsorge durch Nießbrauch

Übergeben Inhaber ihr Unternehmen zu Lebzeiten im Rahmen einer vorweggenommenen, also „vorgezogenen“ Erbfolge, können sie sich ein Nießbrauchrecht sichern. Damit erhält der Übergeber je nach Ausgestaltung Anteile oder einen Teil des Gewinnes. Durch eine Übergabe zu Lebzeiten unter Gegenleistung können erbschaftssteuerliche Vorteile wahrgenommen werden. Als Nießbraucher kann der Übergeber, je nach Vereinbarung, weiterhin Stimmrechte wahrnehmen.

Konflikte durch Testament vermeiden

Verstirbt ein Alleinunternehmer ohne letztwillige Verfügung, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Bleiben Ehepartner und eigene Kinder zurück, bilden sie eine Erbengemeinschaft mit gemeinschaftlicher Verwaltungsbefugnis für das Unternehmen. Dies führt schnell zu Streit und sollte daher vermieden werden. Stattdessen lässt sich mit einer testamentarischen Festlegung der Erbfolge bestimmen, welcher Erbe das Unternehmen leiten soll. Ist der neue Unternehmensinhaber noch unerfahren, kann ihn ein Testamentsvollstrecker bei der Leitung unterstützen. Sollen dennoch mehrere Erben an dem Unternehmen beteiligt werden, kann der Erblasser die Stellung der einzelnen Erben im Unternehmen festlegen.

Gesellschaftsvertrag prüfen

Ist der Erblasser kein Alleinunternehmer, sondern Gesellschafter einer Personen- oder Kapitalgesellschaft, sollte unbedingt geprüft werden, ob der Gesellschaftsvertrag die gewünschte Unternehmensnachfolge durch die Erben zulässt. Entscheidend ist die Nachfolgeregelung im Gesellschaftsvertrag. Durch Anpassung des Gesellschaftsvertrages und ein zusätzliches, entsprechendes Testament kann das gewünschte Vorhaben umgesetzt werden. Dabei ist unter Umständen eine Änderung der Unternehmensform hilfreich.

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Anfechtungsfrist endet nach zwei Jahren – Vaterschaft anerkennen oder anfechten

2021-10-12

Vater zu sein bedeutet nicht nur viele freudige Erlebnisse, sondern auch Rechte und Pflichten. Wer gute Gründe hat, an der eigenen Vaterschaft zu zweifeln, sollte über eine Anfechtung nachdenken, denn: Mit der Anerkennung der Vaterschaft geht auch eine Unterhaltspflicht einher. Eine Anfechtung muss binnen zwei Jahren nach Aufkommen des begründeten Verdachts erfolgen. Das Thema Vaterschaft ist sehr komplex, nicht immer ist der rechtliche Vater auch der biologische Vater. Sowohl der biologische als auch der rechtliche Vater, die Mutter und das Kind selbst können eine Vaterschaft anfechten. Hierbei müssen gesetzliche Fristen eingehalten werden.

Vater zu sein bedeutet nicht nur viele freudige Erlebnisse, sondern auch Rechte und Pflichten. Wer gute Gründe hat, an der eigenen Vaterschaft zu zweifeln, sollte über eine Anfechtung nachdenken, denn: Mit der Anerkennung der Vaterschaft geht auch eine Unterhaltspflicht einher. Eine Anfechtung muss binnen zwei Jahren nach Aufkommen des begründeten Verdachts erfolgen. Das Thema Vaterschaft ist sehr komplex, nicht immer ist der rechtliche Vater auch der biologische Vater. Sowohl der biologische als auch der rechtliche Vater, die Mutter und das Kind selbst können eine Vaterschaft anfechten. Hierbei müssen gesetzliche Fristen eingehalten werden.

Ehemann als gesetzlicher Vater

Ist die Mutter eines Kindes zum Zeitpunkt der Geburt verheiratet, gilt dem Gesetz nach der Ehemann als Vater. Dies ist unabhängig davon, ob der Ehemann tatsächlich der leibliche Vater ist. Wenn die Mutter unverheiratet ist, klärt eine Vaterschaftsfeststellung, wer der rechtliche Vater des Kindes ist. Dies kann mittels einer freiwilligen Anerkennung der Vaterschaft durch den Erzeuger oder über ein von Mutter und Kind eingeleitetes gerichtliches Verfahren erfolgen.

Konsequenzen einer Vaterschaftsanerkennung

Eine anerkannte Vaterschaft geht sowohl mit einer lebenslangen wechselseitigen Unterhaltspflicht als auch einem Umgangsrecht einher. Bei verheirateten Eltern ist der Vater zudem automatisch Mitinhaber des Sorgerechts. Bei einem unehelichen Kind liegt der Fall anders: Dann müssen Vater und Mutter eine gemeinsame Sorgerechtserklärung abgeben. Stimmt die Mutter dem Sorgerecht nicht zu, kann der nichteheliche Vater ein gerichtliches Verfahren einleiten.

Keine Anerkennung ohne Zustimmung der Mutter

Die Anerkennung einer Vaterschaft bedarf in jedem Fall der Zustimmung der Mutter. Sowohl Anerkennung als auch Zustimmung müssen beurkundet werden, beispielsweise durch einen Notar, der zudem über alle Rechtsfolgen aufklärt. Generell ist eine Vaterschaftsanerkennung schon vor Geburt des Kindes zulässig. Eine Anerkennung ist allerdings nur wirksam, wenn keine rechtliche Vaterschaft eines anderen Mannes besteht. Soll also die Vaterschaft für ein Kind anerkannt werden, dessen Mutter mit einem anderen Mann verheiratet ist, muss zunächst die per Gesetz geltende Vaterschaft dieses Ehemanns angefochten werden.

Kindeswohl steht über Blutsverwandtschaft

Eine Vaterschaftsanfechtung steht denjenigen offen, die laut Gesetz anfechtungsberechtigt sind. Dazu gehört zum Beispiel der Mann, der eidesstattlich versichert, mit der Mutter während der Empfängniszeit Geschlechtsverkehr gehabt zu haben. Besteht zwischen dem Vater und dem leiblichen Kind keine soziale, familiäre Bindung, sind die Möglichkeiten jedoch in vielen Fällen beschränkt oder sogar ausgeschlossen. Mit Blick auf das Kindeswohl soll eine etwaige bestehende Beziehung zwischen dem nichtbiologischen Vater und dem Kind nicht gestört werden – die biologische Vaterschaft steht in diesem Fall zurück. Ein Recht auf Anfechtung hat auch der rechtliche Vater, also der Ehemann oder der Mann, der die Vaterschaft bei einer nicht verheirateten Frau anerkannt hat. Zudem können die Mutter, das Kind selbst sowie in bestimmten Fällen das Jugendamt eine Vaterschaft anfechten.

Anfechtung nur zwei Jahre möglich

Für Vaterschaftsanfechtungen gelten gesetzliche Fristen. Eine Anfechtung ist nur für zwei Jahre möglich, beginnend ab dem Zeitpunkt, zu dem der Kläger von den Umständen erfährt, die ihn an der Vaterschaft zweifeln lassen. Damit sollen beliebige Anfechtungen vermieden werden. Ficht das Kind selbst die Vaterschaft an, beginnt die Frist jedoch nicht vor Eintritt der Volljährigkeit.

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Teile und herrsche – auch im Eigenheim?

2021-10-04

Teilkäufer versprechen Eigentümern finanzielle Freiheit, ohne dass sie auf das Leben in der eigenen Immobilie verzichten müssen. Das Modell ist aber kein Allheilmittel für finanzielle Sorgen im Alter.

Finanzieller Spielraum bei gewohnter Sicherheit?

Fast die Hälfte der Wohnimmobilien in Deutschland werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Doch was passiert, wenn die Eigentümer im Alter finanziellen Spielraum benötigen und ein Großteil des Vermögens in der Immobilie gebunden ist? Als Alternative zum klassischen Bankdarlehen wird zunehmend der teilweise Verkauf des Eigenheims beworben. Bei diesem Modell verkaufen die Eigentümer bis zu 50 % ihrer Immobilie an einen sogenannten Teilkäufer. Den Kaufpreis bekommen sie ausgezahlt und können damit größere Ausgaben decken oder ihre Rente aufbessern. Die Verkäufer können die Immobilie wie bisher nutzen. Der Teilkäufer steht dann zwar als Miteigentümer im Grundbuch, ist aber „stiller Teilhaber“. Die Reize eines solchen Modells liegen auf der Hand: Eigentümer müssen ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen und profitieren neben der gewonnenen Liquidität auch anteilig von einer späteren Wertsteigerung.

Auf die Haken achten

Ein Verkauf des verbleibenden Anteils am freien Markt dürfte anschließend nahezu ausgeschlossen sein. Private Käufer haben schließlich kaum ein Interesse daran, nur einen Anteil an der Immobilie zu erwerben. Der stille Teilhaber müsste mitverkaufen – oder kaufen! In jedem Fall sollte man sich über die verbleibenden Kosten und drohende Gebühren klar werden, oft ist für die weitere Nutzung der Immobilie dem Teilkäufer ein Entgelt zu zahlen. Wird die Immobilie später verkauft, fällt häufig eine weitere Gebühr für den gemeinsamen Verkauf an. Kosten können sich zudem bei der Instandhaltung des Hauses verstecken. Diese muss der Verkäufer nämlich meist weiterhin alleine zahlen und die Anlage pflegen. Auch wenn der Teilkäufer häufig „stiller Teilhaber“ sein mag, bei wesentlichen Entscheidungen zur Immobilie ist der Verkäufer nicht mehr Alleinentscheider.

Alternativen prüfen - alles verkaufen?

Wenn Eigentümer einen Finanzschub benötigen, um die Immobilie halten zu können und laufende Kosten zu decken, lohnt sich der Teilverkauf oft nicht. Man sollte prüfen, ob man sich nicht besser „kleiner setzt“ und die überschüssige Liquidität zur Eigenversorgung nutzt. Alternativ sind auch Modelle mit lebenslangem Wohnrecht oder einer Rentenzahlung am Markt denkbar. Bevor die Immobilie also vorschnell zum Teilverkauf angeboten wird, lohnt es sich, über alternative Gestaltungsmodelle nachzudenken. Man sollte sich in jedem Fall Angebote verschiedener Anbieter einholen. Die dann getroffene Entscheidung setzt die unparteiliche Notarin oder der unparteiliche Notar in einen grundbuchsicheren Vertrag um, wobei sie oder er über die jeweiligen Risiken umfassend belehrt.

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Selbstverfasst oder aus dem Internet? – Vorsicht vor privatschriftlichen Vollmachten!

2021-09-03

Vorsorgevollmachten sind ein wichtiges Instrument der Selbstbestimmung. Sie können den Vollmachtgeber davor bewahren, im Notfall unter Betreuung gestellt zu werden. Stattdessen wird eine Vertrauensperson bevollmächtigt, im Namen des Vollmachtgebers zu handeln. Handelt es sich jedoch um eine rein privatschriftliche (und keine notarielle) Vollmacht, kann sich die Vollmacht im Ernstfall als nutzlos herausstellen.

Vorsorgevollmachten sind ein wichtiges Instrument der Selbstbestimmung. Sie können den Vollmachtgeber davor bewahren, im Notfall unter Betreuung gestellt zu werden. Stattdessen wird eine Vertrauensperson bevollmächtigt, im Namen des Vollmachtgebers zu handeln. Handelt es sich jedoch um eine rein privatschriftliche (und keine notarielle) Vollmacht, kann sich die Vollmacht im Ernstfall als nutzlos herausstellen.

Was sollte eine gute (Vorsorge)Vollmacht beinhalten?

Die Vollmacht sollte regeln, wer wen wozu bevollmächtigt. Sie sollte also den Vollmachtgeber, den oder die Bevollmächtigten und die Handlungen, zu denen bevollmächtigt wird (z.B. Abschluss eines Kaufvertrags), genau bezeichnen. Vorlagen für Vorsorgevollmachten aus dem Internet oder von Nichtjuristen, wie z.B. vom Arzt oder von der Bank, müssen inhaltlich genau geprüft werden. Problematisch ist zum einen, wenn die Vorsorgevollmacht nicht als Generalvollmacht ausgestaltet ist und bestimmte Inhalte ausnimmt oder nicht ausdrücklich aufführt, die vielleicht auf den ersten Blick nicht auffallen oder wichtig erscheinen. Welchem juristischen Laien ist beispielsweise bewusst, dass ein Grundstücksverkauf an einen potentiellen Käufer, der den Kaufpreis fremdfinanziert, nicht möglich ist, wenn die Vollmacht nicht auch die Befugnis zur Unterwerfung des Vollmachtgebers unter die sofortige Zwangsvollstreckung umfasst?

Zum anderen ist eine „Internetvollmacht“ praktisch unbrauchbar, wenn der Bevollmächtigte laut Vollmacht beispielsweise erst handeln darf, wenn der Vollmachtgeber geschäftsunfähig ist. Dann müsste der Bevollmächtigte für jede Vertretungshandlung ein ärztliches Gutachten parat haben, das die Geschäftsunfähigkeit bescheinigt. Und wenn der Vollmachtgeber zwar geschäftsfähig, aber körperlich stark eingeschränkt ist, dann nützt ihm die Vollmacht ebenfalls nichts und es müsste doch ein Betreuer bestellt werden.

Damit die Vollmacht im Vorsorgefall auch wirklich hilft, sollte sie zumindest juristisch geprüft und bestenfalls gleich von einer Notarin oder einem Notar entworfen werden.

Auch die Form der Vollmacht ist entscheidend

Doch selbst eine rechtlich einwandfreie Vollmacht nützt nichts, wenn ihre Form ungenügend ist. Privatschriftliche Vollmachten helfen vor allem dann nicht, wenn die Vollmacht im Grundbuchverfahren verwendet werden soll. Hat der Vollmachtgeber beispielsweise Grundbesitz, der veräußert oder belastet werden muss, oder soll ein zu seinen Gunsten eingetragenes Wohnungs- oder Nießbrauchrecht gelöscht werden, darf das Grundbuchamt nur solche Vollmachten akzeptieren, bei denen zumindest die Unterschrift des Vollmachtgebers notariell beglaubigt wurde. Gleiches gilt für das Handelsregister. Selbst die Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde genügt nicht in jedem Fall. Wer auf Nummer Sicher gehen will, für den führt kein Weg an der Notarin oder dem Notar vorbei und das so früh wie möglich. Denn sobald der Vollmachtgeber geschäftsunfähig ist, kann er keine Vollmacht mehr erteilen oder seine frühere Unterschrift unter eine privatschriftlich erteilte Vollmacht nachträglich beglaubigen lassen. Nach jüngster Rechtsprechung ist es nicht einmal ausreichend, wenn ein Betreuer später notariell bestätigt, dass der Vollmachtgeber die Vollmacht in der Vergangenheit selbst unterschrieben hat. Dann müssen wichtige Rechtsgeschäfte vom Betreuungsgericht genehmigt werden, was mit Mehraufwand, zeitlicher Verzögerung und inhaltlichen Einschränkungen einher geht.

Mit der notariellen Vollmacht optimal vorgesorgt

Insbesondere wer über Grundbesitz oder ein Unternehmen verfügt, sollte das Gespräch mit seiner Notarin oder seinem Notar suchen und sich zum Thema „Vorsorgevollmacht“ beraten lassen, um im Fall der Fälle optimal vorgesorgt zu haben.

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